Oferta de vivienda en renta, en riesgo por ola de reformas

CIUDAD DE MÉXICO.- En el país apenas 17% de las viviendas están en renta, mientras que en Estados Unidos y Europa ese porcentaje ronda 30%, de acuerdo con la proptech MoradaUno, pero esa oferta podría contraerse debido a reformas que se han impulsado en lugares como la Ciudad de México.
La baja disponibilidad de alquiler de vivienda se debe a diversos factores, pero de acuerdo con especialistas, las reformas a la Ley de Vivienda en la CDMX podrían ocasionar menos oferta y, por lo tanto, un aumento de precios.
El pasado 28 de agosto entraron en vigor las reformas al Código Civil y a la Ley de Vivienda de la Ciudad de México que prohíben aumentar el monto de la renta por encima de la inflación, y se creó un Sistema de Registro de Contratos de Arrendamiento donde los dueños del inmueble tendrán que inscribir ese tipo de contratos.
Eugene Towle, socio director de Softec, señaló que para detonar el mercado de vivienda en renta no es necesario un control de precios, sino financiamiento barato para los desarrolladores, bajas tasas de interés y permitir ajustar los contratos al mercado.
"La cantidad de vivienda en renta se ha mantenido y así va a seguir mientras no haya incentivos para desarrollar más inmuebles para ese fin", aseguró Towle.
Recordó que, en 2018, cuando Claudia Sheinbaum inició su periodo como jefa de Gobierno de la CDMX, lo primero que hizo fue frenar todas las obras por presuntos actos de corrupción y se estancó la construcción de vivienda tanto para venta como renta, pero el problema es más añejo.
Towle explicó que 80% de las propiedades en CDMX eran rentadas en 1940, es decir, alrededor de 500 mil viviendas.
Pero entre 1942 y 1948, el presidente Manuel Ávila Camacho publicó seis decretos en los cuales congeló las rentas, lo que desincentivó a varios propietarios a poner sus inmuebles en alquiler y el inventario se estancó.
Fue hasta 1992 cuando el presidente Carlos Salinas de Gortari eliminó las rentas congeladas y comenzó a subir el inventario en renta, llegando a 700 mil unidades.
Para 2020, 1.1 millones de viviendas estaban en renta o prestadas, de 2.7 millones de viviendas que hay en la CDMX, indica Softec.
"Hasta finales de los 90, los jóvenes no se salían de su casa hasta que no se casaban o migraban a otro lado, pero a mediados de los 2000 empezaron a salirse de su casa, incluso si estaban estudiando o se iban a trabajar.
"Esto creó un grupo demográfico de entre 20 y 30 años que no tenían interés en comprar, pero querían rentar en zonas céntricas. Este nuevo demográfico es el que genera más demanda de un producto que no existe", indicó Towle.

Incentivos, clave
Santiago Morales, CEO de MoradaUno, consideró positivo que el gobierno quiera implementar programas de vivienda asequible como en Reino Unido y Francia, donde le piden al desarrollador de un edificio que 20% o 25% de los departamentos se renten a un precio asequible.
"Entonces desarrollan con eso en mente, pero si no tienes eso, siguen desarrollando en la colonia Roma o Condesa a precios que no son accesibles para la mayoría.
"El rol del gobierno tiene que venir desde las licencias y permisos. El incentivo no puede venir después", recalcó.
Morales agregó que en algunas alcaldías es más alta la proporción de vivienda en renta como en Benito Juárez y Miguel Hidalgo donde 39% de la vivienda es de alquiler; en Cuauhtémoc, 38%; y en Álvaro Obregón 22%.
MoradaUno considera que el registro de contratos también genera desconfianza entre los dueños de inmuebles, pues temen que el registro se utilice con fines de recaudación, ya que una buena parte de quienes rentan inmuebles no declaran esos ingresos. Esto también puede desincentivar a los dueños a colocar un inmueble en renta.
Sobre el registro, Towle comentó que no queda claro si cuando se firma un nuevo contrato el dueño podrá ajustar la renta al precio de mercado o se va a tomar como referencia el contrato anterior y se calculará el incremento conforme a la inflación.

Precios al alza
De acuerdo con MoradaUno, el precio de las rentas en CDMX en lo que va del año aumentó 4.1%, en línea con la inflación, salvo por algunas colonias de amplia demanda, como Lomas de Chapultepec, donde subió 9%; Centro, 6.6%; Anzures, 5.6%; San Rafael, 5%; Santa Fe, 4.7%, y Escandón y Doctores, en 4.5%.
"En estos últimos cinco años, desde antes del Covid y el cambio de gobierno, hubo mucha incertidumbre, lo cual detonó que se congelara o paralizara el mercado de compraventa.
"En cambio, las rentas siguen estables. Es bueno que el gobierno haga política pública para regular la renta, es una buena iniciativa en la dirección correcta, pero no va a tener tanto impacto", dijo el CEO de MoradaUno.

Inversión está en peligro, advierte BBVA

La iniciativa aprobada para el control de rentas en la Ciudad de México es un control de precios que podría afectar la inversión en el sector, alertó el economista en jefe de BBVA México, Carlos Serrano.
"Eso es un control de precios y termina teniendo restricciones a la oferta. Se sabe que cuando las rentas están topadas puede haber menos inversión para vivienda para alquilar, lo cual acaba encareciendo tanto para compra y renta. Creemos que no es la solución", recalcó.
El especialista señaló que, con base en la experiencia internacional, en ciudades donde se ha buscado controlar las rentas se ha experimentado una restricción en la oferta y al final es peor para la asequibilidad de vivienda.
"Estamos de acuerdo en que hay un problema en la Ciudad de México en la asequibilidad de vivienda, tanto en renta como en compra, pero creemos que se debe resolver impulsando mayor oferta. Hay varias delegaciones donde no se permite construir y eso lo hace más caro", dijo.